進入新世紀以來，大連萬達商業地產股份有限公司顯然成長最快的公司之一。近幾年，南開大學商學院MBA中心與萬達學院交流頗多，我們派MBA學員到萬達學院和萬達公司的管理人員一起接受培訓，邀請萬達學院的管理人員到學院授課，深入剖析公司運營和內部管理的案例，受益良多。新學期伊始，萬達學院副院長周道華先生一行來訪，帶來了萬達集團精心編寫的《商業地產運營管理》及《商業地產投資建設》，本人的專業在企業管理，并主要集中在創業管理與戰略管理領域，對《商業地產運營管理》一書更感興趣，該書由王健林先生主編、公司商業地產領域的高管團隊近30人撰稿，這首先就與眾不同，說明既是處于市場前沿的管理團隊的經驗和感悟總結，統稿的過程也是公司內部集體學習和管理提升的過程。

一位管理學界前輩曾告訴我，管理有三個基本問題：什么是管理？什么是管理科學？什么是管理觀？什么是管理側重實踐，會因內外部環境不同而不同，表現為實踐層面的技巧差異和不斷的方法與手段創新，結果是不同的管理者對管理的認識也不同；管理科學是管理實踐多樣性背后的內在規律，來自實踐有能指導實踐；管理觀是公司核心管理層所信奉和倡導的價值觀、經營理念，決定了公司的宗旨和使命，影響甚至主導公司的文化。管理實踐的創新可以讓企業發展快，但沒有管理觀的企業不能做長，也不可能成為受尊敬的企業。我建議讀者從管理觀的高度看萬達在商業地產領域的科學探索和管理技巧，這樣容易把握萬達管理實踐產生效果的原因，促進自身管理實踐創新。

王健林先生在序言中針對公司內部對出版圖書可能培養的競爭對手的擔心，做了清晰的回答：“假如就因為這兩本書公開發行萬達競爭力就沒有了，那就不是真正的萬達。萬達有完整的產業鏈，有豐富的商業資源，有較強的商業運營管理能力。”在第十章營運過程管理開篇，作者引用王健林先生的話：“我們要賺錢，首先要使商家賺錢，只有商家賺錢，我們的各種收入，不管是租金還是物管費，才能得到真正的保障。”這就是管理觀，讓人能夠感受到開放、合作、超越的力量。隨著競爭的激烈，以及全球化、信息化、網絡化時代的到來，商業模式創新變得更加重要，萬達集團商業地產的經營本身就是商業模式創新的好案例。王利芬女士曾說，好的商業模式自己可以復制別人難以模仿。我們需要把萬達的管理觀與管理實踐結合起來閱讀本書，深入剖析其商業模式內在價值環節和相互匹配之處，認真研究其內在的難以模仿之處，本來我們的目的就不是模仿而是創新，推動商業地產的創新發展，從萬達商業地產經營管理實踐中得到啟發，改進自身的管理工作。

此書也是工具書，稱得上是萬達商業地產的“天龍八部”。書中不僅有萬達的實戰案例，有具體的工作流程，難得的是對外公布公司決策依據的調查方法和工具，如城市概況細分、消費環境調查問卷、設計方案評審意見匯總表、管控要點等等，告訴讀者萬達的決策過程和結果。決策是一個環環相扣的過程，環節水平提升和環節的緊密銜接是決策質量的保證。建議讀者把此書當成決策的工具書，而不是工具的工具書，感悟萬達在把項目管理以及計劃、組織、領導、控制等管理知識運用到商業地產經營方面的創新，把管理實踐的創新建立在管理科學和管理觀的地基之上。

此書也是一本案例書。案例和經驗介紹不同，經驗介紹會更人啟發和復制的欲望，大寨經驗演化為各地修梯田就是實例；案例要求思考、鉆研，自己從案例中找問題，提升系統分析解決問題的能力。本書表面是上項目管理，背后是產業鏈競爭、產業升級、商業模式重構、競合戰略等一系列管理問題，建議讀者把此書當作一本教學案例，結合自己的情況研究剖析，收獲會更大。

管理學是應用科學，管理理論產生甚至滯后于管理實踐。改革開放后中國經濟30多年快速增長，企業管理實踐創新活躍，學術界和實踐界都呼吁總結提煉適合中國情境的管理理論，這需要企學合作，萬達集團商業地產系列叢書的出版做了貢獻，也期待大家更多地研究萬達的案例，這有益于企業管理水平的提升。